大規模修繕工事－設計監理事務所選定時の留意点
設計監理事務所 選定時の留意点
大規模修繕工事の発注方式には、「設計監理方式」や「設計施工(責任施工)方式」などがあります。設計監理方式では、改修設計・施工監理業務を第三者の設計事務所(以下、コンサル)が行い、修繕工事業者は管理組合が決めます。
メリットは、大規模修繕工事の透明性、客観性、中立性が図れ、業者選定に競争原理がきちんと働けば他の方式に比べ総コストが下がる場合がほとんどです。
ただし、コンサルに管理会社がなった場合の留意点として、業者選定補助に管理会社が関わると根回しによる管理会社にとって都合のよい業者の誘導の懸念が生じます。誘導は、談合によるコストアップ、工事業者との慣れ合いによる工事品質の低下を招きます。
デメリットは、設計監理方式では工事費とは別にコンサル費用が必要となり、一定規模以上のマンションに向いているといえます。また、公正中立さを欠くコンサルが自身の利益のために利益誘導等を行う心配があります。
設計・監理方式の場合でも、工事業者選定には公募を徹底し、管理組合が主体となって業者を選定するようにすることが肝要です。
以下、設計監理事務所選定時に留意すべき点を挙げますので参考にして下さい。
◎管理組合の立場で施工業者やメーカーにもの申せるコンサルであるか。
◎現場に精通し、マンションの事情に応じた提案が出来る建築士であるか。
◎金額の差は工事全体に占める割合は僅かであり、金額でコンサルを選ばない。
◎コンサル自身が実際に施工したマンションの役員や修繕委員から可能な範囲で評価情報を得るようにしましょう。等々
設計監理方式にメリットがある反面、コンサルにも能力差が有り、管理組合の立場に立ち現場に精通したコンサルを選ぶのは結構大変です。管理組合内の専門家や外部の専門家(マンション管理士等)に、大規模修繕の実施方法やコンサルの選定コーディネーターを要請することも検討してもよいでしょう。
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