大規模修繕工事の進め方
大規模修繕工事の進め方
大規模修繕工事とは、その目的は？
大規模修繕工事とは、文字通りマンションを大規模に修繕する工事です。外壁や屋上、場合によっては給排水管など、普段なかなかメンテナンスできない共用部分の劣化に対し、管理組合で計画的に積み立てたお金を使って修繕するのが一般的です。
建物外周に足場を掛けネットで覆ったり、たくさんの職人さんが長期にわたって作業をしたりするので、工事内容、工事金額、工事期間ともに大規模になります。
その目的は建物の寿命を延ばす事はもちろん、美観や居住性の向上など、資産価値を維持するという大切な側面も持っています。
長期修繕計画標準様式とは
マンションは建物の規模が大きく、また、エレベーターや給水装置、消防設備など、戸建て住宅にはない特殊な設備もあります。行き当たりばったりの修繕工事ではとてもではありませんが対応ができません。
その為に、何年後にどのような工事を行って、その工事には費用がいくら必要で、その費用を賄うためにいくら積立金が必要で・・・という青写真を描く必要があります。
この青写真が長期修繕計画書です。平成20年に国土交通省は、管理組合が理解し比較検討を容易にするため、作成者ごとに異なっていた様式について、「標準的な様式」を初めて策定しました。これが長期修繕計画標準様式です。計画期間における[工事内容と工事資金]に基づいて、必要とされる[修繕積立金]を算出し、あらかじめ合意をしておく事にも大きな意味があります。
大規模修繕工事の流れ
１．建物診断
現状建物を一級建築士等の専門家に現地調査をしてもらい、不具合箇所・劣化進行状況等を診断し、どの部分、どの範囲まで修理するかを調べます。
２．修繕設計図と修繕工事仕様書を作成します。
専門家等が作成し、どのような修繕をするかは管理組合が決めます。
３．工事施工
専門家等の助言のもと、管理組合が主体となって施工業者を決めます。
４．工事完了後の仕事
竣工図書及び保証書等の書類の引き渡し、不具合箇所のアフターサービス対応等。
長期修繕計画書見直しの格好の時期です。
大規模修繕工事の代表的な進め方
「設計監理方式」
実際に工事を行う業者とは別の一級建築士等の専門家に、調査診断、修繕設計、業者選定及び工事監理等の技術的な支援を依頼します。
工事業者と工事監理が別ですので透明性の高い管理組合の立場に沿った修繕工事が期待できます。
「責任施工方式」
建物診断から修繕設計、工事施工及び工事監理等の全てを同じ会社に発注する方法です。設計した業者が工事施工も工事監理も行う事になります。信頼できる業者があれば良い方法でしょう。
その他にも上記方式を組み合わせた方法もあります。
いずれの方式であれ、建築修繕技術だけでなく、区分所有法や管理規約に則った合意形成や決議、業者選定等の管理組合運営のソフト面の支援も必要になります。
「何がなんだかわからない」「どこから検討すればよいかわからない」
「管理会社の説明に納得できない」等の問い合わせが多い案件です。
ぼちぼち大規模修繕工事かな？
管理会社から大規模修繕工事の提案があった？
ご一報いただければ説明に訪問致します。また、大規模修繕工事の勉強会も管理組合現地で実施しています。
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