ＮＰＯ法人 マンション管理パートナーズ

第三者管理とは

最近、【第三者管理＝区分所有者以外の外部管理者】の相談を受ける様になりました。
区分所有者以外の外部の専門家が組合運営を行う「第三者管理」の検討の背景と考えられるのは、居住者の高齢化、空室の増加、賃貸化で管理組合の役員のなり手がいない、特定の住民が役員を継続して負荷が大きい等でしょう。
また、高経年のマンションでは先送りしてきた課題が大きな問題となり、管理組合では対応が難しくなって専門知識をより求められる場合もあります。

平成28年の標準管理規約改正では、理事・監事に関しマンション管理に係る専門知識を有する外部の専門家(マンション管理士等)の選任も可能とする方法が規定されました。
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管理会社変更

管理会社変更を具体的に検討する前に、現行の管理会社の仕事を再考するのも一つの方法と考えます。

管理会社変更にはかなりの労力と時間が必要となります。見積要領書作成、公募、選考、住民(組合員)への説明、更に新旧管理会社の業務や書類の引継ぎ等、重要な仕事の連続です。
「管理会社を変更すれば改善される」は確定した方程式ではありません。必ず良くなるとは決まっていません。
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駐輪場―不法駐輪

勝手に住民以外の自転車が駐輪されている、また自転車の盗難が発生する等の「駐輪」に関する相談も結構多いです。
「放置自転車は、管理組合の判断で処分してしまってよいか？」については後日にブログでアップします。とりあえず不法駐輪の一般的な対処方法としては・・・・ (さらに…)

大規模修繕工事の進め方

大規模修繕工事とは、その目的は？

大規模修繕工事とは、文字通りマンションを大規模に修繕する工事です。外壁や屋上、場合によっては給排水管など、普段なかなかメンテナンスできない共用部分の劣化に対し、管理組合で計画的に積み立てたお金を使って修繕するのが一般的です。

建物外周に足場を掛けネットで覆ったり、たくさんの職人さんが長期にわたって作業をしたりするので、工事内容、工事金額、工事期間ともに大規模になります。

その目的は建物の寿命を延ばす事はもちろん、美観や居住性の向上など、資産価値を維持するという大切な側面も持っています。
 
長期修繕計画標準様式とは

マンションは建物の規模が大きく、また、エレベーターや給水装置、消防設備など、戸建て住宅にはない特殊な設備もあります。行き当たりばったりの修繕工事ではとてもではありませんが対応ができません。 (さらに…)

民泊とシェアハウス

管理規約改正時にいわゆる「民泊」や「シェアハウス」についての条項を検討される管理組合さんからの相談が増えています。

戸建にしてもマンションにしても空家問題が深刻化している昨今、空家の有効活用策として期待されている一方、多くの問題も抱えていますので慎重に検討することをお勧めします。
中には、組合に無断で「見切り発車」してしまう区分所有者も現れることでしょうから、
問題が発生してからではなく、その前にどうするかを管理組合で協議して合意しておくことが、管理組合運営を円滑に行っていくことに繋がります。

☆民泊
全国的には民泊を禁止するマンションの方が多いようです。
ではなぜ、禁止を検討するマンションが多いのでしょうか？
◇不特定多数の人が頻繁に入れ替わり出入りし、治安が心配！
◇エントランスの暗証番号が外部の第三者に漏れ、セキュリティ面が心配！
となるだけでしょうか。
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自主管理のメリット・デメリット

分譲マンションはいわゆる区分所有法の適用を受けます。区分所有法は、２名以上の区分所有者が存在すれば管理組合が法律上当然に成立し、この管理組合が敷地・共用部分の管理責任を負うと定めています。

まだ、区分所有法の共用部分という認識が希薄な時代に販売されたマンションでは当初より、管理費を徴収したり水道使用量を検針するなどといった、いわゆる組合運営を自分たちで行い、そういった事が当たり前のように受けとめられているマンションがあります。このように、敷地及び共用部分の管理についての管理業務を管理会社に委託せず、全て自らの手で行う管理方法を自主管理といいます。

「自主管理」のマンションのメリットとして、
　１．コストを低く抑えられる、
　２．住民の意識が高くなる、
　という点があげられます。

そもそも、自分たちの資産なのだから自分たちで管理するという、当然といえば当然の結果といえるのではないでしょうか。
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初めてのマンション大規模修繕工事　Vol.0.1

【塗装工事】

大規模修繕工事と言っても皆さんはピンとこないかも知れませんが、 マンションに住み始めて10年〜12程経った頃、最初に行うのが外壁の塗装工事や屋上の防水工事です。 なぜ外壁を塗装するのでしょうか?

塗料の機能には、大きく分けて二つの機能があります。建物や設備を保護する役目と、美装する役目があります。(最近は機能塗料と呼ばれるものも色々とで出てきていますが・・・) どちらも建物の資産価値に大きく関わっています。

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総会開催日の延期手続き

天候や総会議案の大幅な変更等の突発的な事情で、急遽、招集通知済みの総会開催日を延期しなければならない場合の手続きについてです。

 １)招集済みの総会開催を〈取り消す旨〉通知をする。当初の会日の前日までに到達すれば取り消しができます。
 ２)〈新しい会日の総会招集〉を通知する。新しい会日の２週間前までに到達すれば有効です。（標準管理規約４３条では招集通知は２週間となっていますが、別段の定めができます。） (さらに…)

設計監理事務所 選定時の留意点

大規模修繕工事の発注方式には、「設計監理方式」や「設計施工(責任施工)方式」などがあります。設計監理方式では、改修設計・施工監理業務を第三者の設計事務所(以下、コンサル)が行い、修繕工事業者は管理組合が決めます。

メリットは、大規模修繕工事の透明性、客観性、中立性が図れ、業者選定に競争原理がきちんと働けば他の方式に比べ総コストが下がる場合がほとんどです。 (さらに…)

マンションの建替えの円滑化等に関する法律の改正案

【改正の概要】

1. 耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う旨を決議できるようになります。
2. 耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により容積率制限が緩和されます。