第三者管理とは
第三者管理とは
最近、【第三者管理＝区分所有者以外の外部管理者】の相談を受ける様になりました。
区分所有者以外の外部の専門家が組合運営を行う「第三者管理」の検討の背景と考えられるのは、居住者の高齢化、空室の増加、賃貸化で管理組合の役員のなり手がいない、特定の住民が役員を継続して負荷が大きい等でしょう。
また、高経年のマンションでは先送りしてきた課題が大きな問題となり、管理組合では対応が難しくなって専門知識をより求められる場合もあります。
平成28年の標準管理規約改正では、理事・監事に関しマンション管理に係る専門知識を有する外部の専門家(マンション管理士等)の選任も可能とする方法が規定されました。
第三者管理とはどんな方法か!
第三者管理の方式として大きく区分して三つのパターンが想定されています。
1.理事・監事外部専門家型
外部専門家が理事会の理事（理事長）・監事に就任。
理事会の構成員として管理組合の役員として他の役員と共に業務の執行を行う。
2.外部管理者理事会監督型
外部専門家が「管理者＝理事長」として就任。
理事会は監督的立場となり業務執行の監視をする。監視する立場の理事会の役員に、さらに別の外部専門家を選任することも考えられる。
3.外部管理者総会監督型
理事会を設置しないで外部専門家に管理者としての業務の執行を委ねる。
組合員である監事や総会で業務執行を監視する。
この第三者方式の注意する点としては、
①第三者管理者の適正な業務遂行の監視方法
②業務の範囲(役員就任か、管理者就任かなど)
③業務を委託する費用が発生
①の通り、理事長に外部の専門家が就任した場合には、これまで以上に業務の執行状況のチェック体制が重要です。理事会に理事長を監視する役割をもたせる方法や、区分所有者による監事を複数名に増員して理事長の監視を強化する方法などが考えられています。
第三者監理方式はこれまでの区分所有者による理事会運営方式とは異なり、専門家が理事長、管理者または役員に就任して理事会の負担を軽減するほか、理事会そのものを廃止することで、理事のなり手がいない問題を根本的に解消することが可能です。
第三者管理者は管理組合を支援するものであり、管理組合運営の主体は組合員皆様であることに変わりはありません。
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